意大利买房全攻略 （干货避坑）

意大利房产有着优秀的自住属性及不低的投资回报率，米兰、罗马，佛罗伦萨等著名城市由为突出！本篇帖子给大家一些购房流程建议，避免在买房过程中多走弯路和产生不必要的经济损失！

一：签订购房意向书前（proposta 交易前）

1:核对房产所有权、房屋建筑合规证明、是否有行政或法院扣押：

核对房屋实际业主姓名，是否为夫妻共同财产出售人是否为房产的合法拥有者，确认房产来源的合法性，如房产是通过赠与或继承获得的，需明确产权是否清晰，检查是否存在未声明的共有人等 （可以检查房子的visura catastale ）

2:建筑合规情况

看房过过程中检查房屋是否有加盖的隔断、顶篷等新建结构，可以询问中介或者检查房子的edilizia 和plameteria平面图纸，核对是否有存在违建情况，检查电、煤气、供暖和水管等设施是否合规，并核对能源证明等相关文件，若图纸和和实际建筑结构存在差别可能会影响过户，或者出现违章结构可能有后期罚款风险

二：签订买房意向书（交易中）

明确各类费用

1:房子最终报价（策略竞价 节省花费）

和中介或者委托的买房代理沟通最终提交给房东的报价，可以参考所在区域历史和近期成交情况或者让经纪人给出建议

2:中介费讲价

意大利房屋买卖中介费通常为3%-5%百分点，具体根据房子的类型、所在区域，市场热度在这个区间浮动，我们可以根据具体情况讲价，通常可以支付部分现金，现金部分不计算Iva 实际降低中介费成本（但要注意：不建议全部付现金，如没有任何明帐付款或发票，房屋或者中介服务有任何纠纷维权会很困难）

3:公证税费成本（公证费、注册税、地籍税和印花税支出）

二手房交易注册税为2%，不是根据房价计算，是由出售房屋的地籍值根据公示计算而来

地籍税在几百欧元左右不等，印花税在50-200欧左右不等，公证费Notaio可以选择认识或者熟悉的公证处也可以直接选择中介提供的，费用在2000-3000欧左右

明确意向书中的条款

1:意向书中除了基本信息核对清楚外，着重需要确认几个点：双方违约意向金如何退款或者赔付，什么情况下构成违约？若因贷款时间或者其它不可抗原因造成一方违约如何赔偿、公证时是否能交接钥匙，若因家有老人或者其它原因，过户后不能及时交接钥匙造成损失是否有解决条款等、如是购买新房延迟交房开发商是否有补偿标准等，不要怕麻烦，这些问题沟通约明细，整个交易越有保障

三：过户时及过户之后该做什么？

过户前跟中介确认，办理过户的公证处是否需要有翻译陪同或者需要见证人（testimone）一并参加，如若需要提前准备。过户时和中介和卖家确认物业费、能源费是否都以付款完成。交接钥匙共有几套。顺利过户后可以和物业公司联系更换门铃邮箱号码确认新业主身份。如果购入为首套房16个月内去comune登记reaidenza 以免产产生Imu房产税。

读完这里购房的普通情况基本都考虑到了，已经是个合格的经纪人了 祝购房顺顺利利！

若有其它购房问题也可以s信咨询，ORA CARENSE 有着多年不动产买卖投资经验，经手各类建案，一直也有“买房经纪人服务”有相关需要都可以预约线下咨询

vx:stefano7747

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